La separazione temporanea tra usufrutto e nuda proprietà è un istituto previsto dal diritto francese, che consente ad un investitore di costituirsi un portafoglio immobiliare ottimizzando la tassazione e azzerando i rischi locativi.
Obiettivi dell’investimento:
- Costituire un portafoglio immobiliare, senza assunzione dei rischi locativi, in una zona di forte richiesta
- Ottenere uno sconto importante sul prezzo di acquisto, cui si accompagna un reddito futuro differito
- Azzerare le relative imposte patrimoniali, sia quelle francesi che italiane
Principio:
L’investitore acquisisce la nuda proprietà di un immobile il cui usufrutto, contrattualmente stabilito e per una durata limitata (generalmente di 15 anni), rimane in capo ad soggetto locatore “istituzionale”. Quest’ultimo assicura la gestione del bene e si occupa della manutenzione, dei lavori e del pagamento delle imposte.
Al termine del periodo di c.d. “separazione temporanea” dei diritti reali sull’immobile, l’investitore recupera la piena proprietà dell’immobile, automaticamente e senza formalità, costi o tasse.
Fiscalità
Imposte sul reddito
L’investitore nudo proprietario non percepisce alcun reddito durante l’intero periodo di separazione e, conseguentemente, non paga alcuna imposta. Per altro verso, se l’investitore ha finanziato la sua acquisizione a credito, gli interessi del prestito possono essere dedotti dai redditi fondiari francesi che riceve altrove. Al termine della separazione (riunione in piena proprietà), il reddito percepito è tassabile nella categoria dei redditi fondiari secondo le norme del diritto comune francese e italiano (convenzione fiscale).
Tassazione dei beni
È responsabilità dell’usufruttuario dichiarare l’immobile al fisco francese per il suo valore di piena proprietà. Il nudo proprietario è pertanto esonerato dalle tasse patrimoniali francesi e italiane (taxes foncières, Impôt sur la Fortune Immobilière, IVIE) per la durata della separazione (principio dell’assenza di godimento del bene).
Tassazione delle plusvalenze
In caso di vendita, la plusvalenza realizzata è soggetta al regime delle plusvalenze immobiliari delle persone fisiche. Durante il periodo di separazione, la plusvalenza imponibile corrisponde alla differenza tra il prezzo di vendita della nuda proprietà e il valore della nuda proprietà alla data di acquisizione. Dopo la riunione in piena proprietà, la plusvalenza imponibile è determinata confrontando il prezzo di vendita della piena proprietà con il valore della piena proprietà alla data di acquisizione (principio della tassazione su valore giuridico costante).
Tassazione in caso di donazione/successione
Durante il periodo di separazione, il nudo proprietario può trasmettere il suo diritto di nuda proprietà. In questo caso, il valore del diritto di nuda proprietà è stimato fiscalmente sulla base di un usufrutto temporaneo pari al 23% del valore della piena proprietà per ogni periodo di 10 anni, o frazione (“tranche”) ancora in corso. La valutazione fiscale non segue quindi il valore economico del diritto durante la separazione. Dopo la riunione in piena proprietà, il valore dell’immobile viene stimato secondo il metodo tradizionale per il calcolo dei diritti di trasferimento.
Vantaggi dell’investimento:
- Il reddito locativo viene riconosciuto immediatamente con uno sconto sul valore di acquisto dell’immobile; questo sconto non sarà imponibile dopo la riunione dei diritti a termine.
- Qualità dell’investimento assicurata dall’interesse da parte dell’usufruttario istituzionale ad acquistare un diritto reale a valore residuo nullo.
- Rivalutazione meccanica e automatica dell’investimento grazie alla riunione programmata in piena proprietà in base alle condizioni di mercato.
- Moltiplicazione dell’incremento del prezzo della piena proprietà, l’investimento è su una frazione del prezzo ma la rivalutazione di mercato è sul prezzo intero della piena proprietà.
- L’investitore nudo proprietario non si assume alcun rischio di locazione o problemi di gestione.
- Libertà di rivendita: non è richiesto un periodo minimo di detenzione.
- Scelta della strategia di uscita: locazione, occupazione o vendita.
- Deduzione degli interessi passivi sui redditi fondiari francesi esistenti.
- Azzeramento della tassazione patrimoniale francese (taxes foncières, IFI) e italiana (IVIE) nel periodo di separazione per il nudo proprietario.
Rischi e vincoli:
- Liquidità relativa: i prezzi e i tempi di vendita variano a seconda dell’evoluzione del mercato immobiliare sia in regime di nuda proprietà che in piena proprietà.
Il mercato immobiliare francese ha una progressione storica dell’8,75% all’anno ed è in costante crescita.
